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该案房屋租赁合同“恢复原状”如何认定? [说法]

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该案房屋租赁合同“恢复原状”如何认定? [说法]

时间:2017-05-27 14:34:02  来源:网络  作者:晶晶

原告王某向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即向原告返还所占用的房屋;2.判决被告腾房前缴清水电费、物业管理费;3.判决被告承担逾期腾房的违约金10000元,并赔偿原告的损失(损失为被告之得利,计算标准为每日61元,自2016年6月20日起计算至被告实际腾房之日止);4.判决被告向原告支付恢复原状费用14175元(恢复原状的替代履行方式);5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年7月2日,原、被告双方签订了《商用房屋租赁合同》(以下简称2015年合同),约定被告承租原告所有的位于澧县财富广场D区一层115号商铺,租期为12个月,自2015年6月20日至2016年6月19日。合同还约定了租金及租赁押金支付方式、租赁期间费用承担、房屋出售与转租、违约责任等相关内容。根据合同第3条第2款约定,租赁期满,原告收回出租房屋,被告应如期返还;第4条第2款约定:被告应在2016年6月20日前拆除装修物件并恢复原状,缴清房屋水电费、市场管理费等一切因被告经营所产生的费用。后合同于2016年6月20日到期,原告随之要求被告按约腾房并将房屋恢复原状,但被告一直拒绝返还房屋并占用至今。请求判决支持原告诉讼请求。

被告张某辩称,原告所诉不实,1.被告没有无理占用原告商铺,至2016年6月20日前,门面货物基本腾空,已将门面恢复至2015年6月20日交房时的状况;2.被告已将租金、物业管理费、水电费全部缴清;3.原告应返还被告商铺押金10000元及商铺续租承诺金3000元;4.原告的合同是霸王合同,给被告造成严重损失,被告要求原告赔偿搬迁费10000元、商铺装修费15000元、间接货物损失(货物积压损失)及经营客源损失50000元,合计75000元。5.诉讼费由原告承担。2016年8月22日,第一次开庭时被告提起反诉,要求原告赔偿被告损失75000元。2016年8月25日,被告放弃反诉。

本院经审理认定事实如下:2007年5月17日,被告张某租赁原告王某所有的位于某县财富广场D区一层115号商铺、116号商铺(王某姐夫李某所有),王某委托姐夫李某(甲方)与张某(乙方)签订《门面出租合同协议书》,约定:合同期为3年,门面装修由乙方负责,3年后如果甲方不租给乙方,装修可以拆除,不拆除可适当补偿一点,到时双方协商。合同签订后,被告张某对门面进行了装修。双方按该合同履行至2015年6月19日。2015年7月2日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《商用房屋租赁合同》,约定:……第二条1.租赁房屋位于湖南省澧县财富广场D区一层115号商铺。第三条……2.该房屋租赁期共12个月,自2015年6月20日至2016年6月19日;租赁期满,甲方收回出租房屋,乙方应如期交还;乙方如要求续租,则必须在租赁期满一个月之前通知甲方,经甲方同意后,甲乙双方共同协商重新签订租赁合同。第四条1.租金:贰万贰仟元人民币/年。租金支付方式为:合同签订当日乙方向甲方指定收款帐户转账支付。租赁押金:壹万元。租赁押金支付方式为:合同签订当日乙方向甲方指定收款帐户转账支付。2.租赁押金退还方式:乙方应在2016年6月20日前拆除装修物件并恢复房屋原状,交清房屋的水电费、市场管理费等一切因乙方经营产生的费用,并经物业及甲方认可后,甲方当天将租赁押金转入乙方帐户。……第六条在租赁期内,甲方应保证出租房屋能够安全使用,因乙方人为或使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿;乙方可根据实际情况向市场物业提出维修服务,甲乙双方同意对租赁房屋进行装修、改善或增设他物的范围是:室内的墙面、地面,租赁期限届满后,乙方要对租赁房屋的装修、改善、增设物品进行拆除,并将房屋的墙面及地面等恢复原样。……第九条房屋交付及收回的验收1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与,如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于房屋租赁期满日,将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态,不得留存物品或影响房屋的正常使用;对未经同意留存的物品,甲方有权处置。……第十一条乙方违约责任……5.租赁期满,乙方应如期交还该房屋,乙方逾期3日归还房屋,甲方只退租赁押金的50%给乙方,乙方逾期7日归还房屋,甲方不向乙方退还租赁押金(此租赁押金视为乙方逾期退房的违约金),乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同到期前,原告告知被告将出卖门面,双方协商价格未果,被告已将大部分货物搬离门面。2016年6月20日,原告要求被告拆除装修将房屋恢复原状才接受房屋,被告要求原告返还租赁押金10000元及续租承诺金3000元才退房,以致成讼。

本院认为,本案的争议焦点是原告要求被告将门面恢复原状是恢复至2015年7月2日时的状况还是2007年5月17日时的状况?2007年合同是双方当事人的真实意思表示,合同约定租赁期3年。2010年5月16日租赁期限届满,双方认可按该合同履行至2015年6月19日时权利义务终止,故2010年5月17日至2015年6月19日为不定期租赁合同。2015年7月2日双方重新签订《商用房屋租赁合同》,重新确定双方权利义务,现原告以此主张被告恢复房屋原状,故应恢复至2015年7月2日时的状况。现在房屋的状况即2015年7月2日的状况,故对原告要求被告将门面恢复原状至2007年5月17日时的状况的诉请不予支持。当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。本案房屋租赁期满后返还房屋与返还租赁押金应同时履行,原告要求被告拆除装修将房屋恢复原状才接受房屋,被告行使同时履行抗辩权,以未返还租赁押金抗辩返还房屋。故对原告要求被告承担逾期腾房的违约金10000元,并支付房屋占用费的诉请不予支持。原告要求被告交清水电费、物业费,但未提交相应证据证实,对其主张不予支持。被告要求原告返还3000元续租承诺金,原告认为3000元系被告补偿其从北京至澧县的差旅费,不应返还,因被告未提交相应证据证实,对其要求不予采纳。租赁期限届满,承租人应当返还租赁物,出租人应当按约返还租赁押金。故对原告要求被告返还房屋的诉请予以支持,对被告要求原告返还租赁押金10000的答辩主张予以采纳。

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条、第二百三十五条规定,判决被告张某于判决生效后三日内返还原告王某所有的位于某省某县财富广场D区一层115号商铺;原告王某于判决生效后三日内返还被告张某租赁押金10000元;驳回原告王某其他诉讼请求。

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